Bei 100.000 € Miete, 5.000 € Kosten und 120.000 € übrigem Einkommen bleiben mit erweiterter Kürzung 79.966,25 € in der GmbH, 58.875,16 € nach voller Ausschüttung und 55.690 € privat. Mit anderen Annahmen kann das Ergebnis anders ausfallen, eine Empfehlung ist es deshalb nicht.
Wie besteuert die vermögensverwaltende GmbH ihre Erträge?
In der GmbH gelten alle Einkünfte als gewerblich (§ 8 Abs. 2 KStG). Privatvermögen und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gibt es dort nicht, und die Belastung hängt an der Ertragsart. Dividenden aus größeren Beteiligungen bleiben fast steuerfrei, Zinsen sind dagegen in der GmbH teurer als privat.
Mieten liegen dazwischen und profitieren von der erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer. Bei der Gewerbesteuer gehen wir von einem Hebesatz von 400 % aus.
| Ertrag in der GmbH | Betrag | Steuer der GmbH | Privat zum Vergleich |
|---|---|---|---|
| Miete mit 5.000 € Kosten und erweiterter Kürzung | 100.000 € | 15.033,75 € | 44.310,00 € bei 120.000 € Einkommen |
| Miete ohne Kosten, Kürzung ausgeschlossen, 3.000 € Grundsteuer | 100.000 € | 29.405,00 € | 44.310,00 € bei 120.000 € Einkommen |
| Dividende, Beteiligung 20 % | 100.000 € | 1.491,25 € | 26.375,00 € |
| Dividende, Beteiligung 5 % | 100.000 € | 29.825,00 € | 26.375,00 € |
| Zinsen | 10.000 € | 2.982,50 € | 2.637,50 € |
| Aktienverkauf, jede Quote | 100.000 € | 1.491,25 € | je nach Beteiligung |
| Aktienfonds | 10.000 € | 1.156,50 € | 1.846,25 € |
| Immobilienverkauf nach mehr als zehn Jahren | 200.000 € | 31.650 € bis 59.650 € | 0 € |
Beim Immobilienverkauf reicht die Spanne von der Rechnung mit Kürzung bis zur Rechnung mit voller Gewerbesteuer. Der Rechner rechnet mit deiner Eingabe zur Kürzung und weist darauf hin, dass die Kürzung solcher Gewinne nicht ausdrücklich belegt ist. Verkaufst du privat innerhalb von zehn Jahren, kostet derselbe Gewinn bei 120.000 € übrigem Einkommen 89.954,57 €.
Wann entfällt die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer?
Auf Antrag bleibt der Teil des Gewinns gewerbesteuerfrei, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Dividenden und Zinsen deckt die Kürzung nicht ab. Ohne diese Kürzung bleibt nur der Abzug der gebuchten Grundsteuer, und bei hohen Finanzierungskosten kommt die Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 GewStG dazu.
Diese Fälle schließen die Kürzung im Rechner aus.
- Grundbesitz dient dem Betrieb eines Gesellschafters
- Es besteht eine Betriebsaufspaltung
- Betriebsvorrichtungen werden mitvermietet
- Die GmbH übt ein eigenes Gewerbe aus
Einnahmen aus unmittelbaren Verträgen mit Mietern sind bis 5 % der Mieteinnahmen unschädlich, Strom aus erneuerbaren Energien und Ladestationen bis 20 %. Die Grenze wirkt hart. Bei 200.000 € Mieten bleiben 10.000 € Nebeneinnahmen erlaubt und kosten 560 € Gewerbesteuer auf 4.000 € Gewinn daraus, und schon bei 10.001 € entfällt die gesamte Kürzung.
Ob die Kürzung in deinem Fall greift, ist eine Rechtsprüfung und lässt sich im Rechner nicht abschließend beantworten. Die Rechtsprechung dazu findest du etwa unter BFH, X R 54/14 (Betriebsaufspaltung), IV R 5/21 und IV R 31/23 (Betriebsvorrichtungen) sowie III R 1/23 (Verkauf des gesamten Grundbesitzes).
Ab welcher Steuerbelastung liegt die vermögensverwaltende GmbH vorn?
Die Schwelle ergibt sich aus der Kostenquote, der Steuer der GmbH und dem Abzug auf den ausgeschütteten Anteil. Der Rechner stellt sie deiner privaten Durchschnittsbelastung auf dieselben Erträge gegenüber, die er aus der Mehrsteuer mit und ohne diese Erträge ermittelt.
Volle Ausschüttung und hohe Kosten schieben die Schwelle nach oben, einbehaltene Gewinne ziehen sie nach unten. Die Einkommensangaben gelten für eine ledige Person ohne Kirchensteuer und kleine zusätzliche Erträge.
| Annahme für laufende Mieten | Schwelle | Einkommen, ab dem die GmbH vorn liegt |
|---|---|---|
| Kürzung, keine Kosten, volle Ausschüttung | 38,03 % | rund 57.840 € |
| Kürzung, Kosten 5 % des Ertrags, volle Ausschüttung | 41,12 % | rund 66.786 € |
| Kürzung, 5.000 € Kosten bei 30.000 € Ertrag, volle Ausschüttung | 48,36 % | nie |
| Hebesatz 400 %, ohne Kürzung, volle Ausschüttung | 48,33 % | nie |
| Kürzung, keine Ausschüttung | 15,825 % | fast immer |
| Hebesatz 400 %, ohne Kürzung, keine Ausschüttung | 29,825 % | rund 34.150 € |
Kleine Bestände reagieren stark auf die Kosten. Bei 30.000 € Ertrag, 5.000 € GmbH-Kosten und 120.000 € übrigem Einkommen bleiben dir privat 16.707 €. Die GmbH behält 21.043,75 € ein und zahlt dir nach voller Ausschüttung 15.493,47 € aus.
Was ändert die Anlagedauer am Vergleich mit der vermögensverwaltenden GmbH?
Die Jahresrechnung erfasst den Aufschub der Steuer nicht. Schaltest du im Rechner die langfristige Betrachtung ein, legt er das Geld Jahr für Jahr wieder an und rechnet den Gewinn beim späteren Verkauf mit ein. In der GmbH kostet jeder Zinsertrag zwar mehr Steuer als privat, dafür bleibt jedes Jahr mehr Geld zum Anlegen übrig.
Ein Modell über 20 Jahre mit 100.000 € Miete, 5.000 € Kosten, 120.000 € übrigem Einkommen, Hebesatz 400 % und 5 % Rendite hängt stark am späteren Verkauf. Mit 500.000 € Gewinn, der privat nach zehn Jahren steuerfrei bleibt, liegt die GmbH nach voller Ausschüttung hinter der privaten Anlage. Ohne Verkauf läge sie mit 1.666.468,31 € vor den privaten 1.604.554,60 €.
| Weg über 20 Jahre | Vermögen am Ende |
|---|---|
| GmbH, alles einbehalten | 2.684.329,41 € |
| Privat | 2.104.554,60 € |
| GmbH, am Ende voll ausgeschüttet | 1.976.337,53 € |
Der Wert „alles einbehalten“ steht dir privat erst nach Ausschüttungssteuer zur Verfügung, und das Modell hält alle Sätze konstant. Verkaufst du den gesamten Grundbesitz im Lauf eines Jahres, kann außerdem die Kürzung für dieses Jahr entfallen, und dein Steuersatz im Ruhestand kann deutlich anders aussehen.
Was kann der Rechner zur vermögensverwaltenden GmbH nicht beantworten?
Der Rechner vergleicht Steuern auf Erträge. Einmalige Kosten wie Gründung und Grunderwerbsteuer stehen ebenso wenig darin wie die Risiken der Struktur, und sie entscheiden oft mit. Verluste bleiben zudem in der GmbH eingeschlossen, während du sie privat mit anderen Einkünften verrechnen könntest.
Diese Punkte klärst du zusätzlich.
- Greift die erweiterte Kürzung in deinem Fall?
- Droht ein gewerblicher Grundstückshandel?
- Grunderwerbsteuer, Gründung und Einbringung
- Fremdfinanzierung und Sicherheiten
- Verkauf über Anteile oder Holding
- Erbschaftsteuer und Wegzug
- Selbstnutzung, Gehalt und Darlehen
Die Rechnung zeigt dir, was unter bestimmten Annahmen übrig bleibt. Ob die GmbH zu dir passt, entscheiden dein Bedarf an Ausschüttungen und die Prüfung der Kürzung.
Banu Bas
Die Gewerbesteuer ohne Kürzung rechnest du mit dem Rechner für deine Gemeinde nach, und den Abzug bei der späteren Auszahlung zeigt der Kapitalertragsteuer-Rechner. Wenn du zwischen den Rechtsformen abwägst, sprechen wir das bei der Beratung zur Rechtsform mit deinen Zahlen durch.
Du fragst dich, ob deine Rechtsform noch zu deinem Gewinn passt?
- Deine heutige Belastung neben der Alternative aufgestellt
- Kosten und Nutzen eines Wechsels stehen mit Zahlen daneben
- Bestehende Verlustvorträge behalten wir dabei im Blick
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Häufige Fragen
Warum rechnet der Vergleich mit der Mehrsteuer und nicht mit einem Grenzsteuersatz?
Der Grenzsatz inklusive Solidaritätszuschlag verläuft nicht gleichmäßig. Er erreicht ledig 47,0 % zwischen rund 75.000 € und 116.600 € und liegt danach bei 44,31 %. Bei 50.000 € Einkommen und 100.000 € Ertrag zeigt die Differenz der Jahressteuern 44.168,52 € Mehrsteuer.
Wie behandelt der Rechner Fonds in der GmbH?
Fonds fallen nicht unter § 8b KStG (§ 16 Abs. 3 InvStG). Körperschaften erhalten eine Teilfreistellung von 80 % bei Aktienfonds, 40 % bei Mischfonds und 60 % bei Immobilienfonds, und bei der Gewerbesteuer zählt davon die Hälfte. Die Vorabpauschale, also die jährliche Mindestbesteuerung thesaurierender Fonds, rechnet der Rechner nicht mit ein.
Löst die Übertragung meiner Immobilie in die GmbH Steuern aus?
Die Übertragung kann Grunderwerbsteuer auslösen (§ 1 GrEStG). Eine verdeckte Einlage gilt für § 23 EStG als Veräußerung, sodass die Zehnjahresfrist greifen kann. Der Rechner hat dafür kein Eingabefeld.
Gilt die Zehnjahresfrist für Immobilien auch in der GmbH?
Nein, in der GmbH bleibt der Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig, auch nach Jahrzehnten (§ 8 Abs. 2 KStG). Steuerfrei nach mehr als zehn Jahren bleibt er nur im Privatvermögen (§ 23 Abs. 1 EStG).
Quellen
Rechtsgrundlagen in der Fassung für 2026, geprüft am 06.11.2026.
- § 8 und § 8b KStG (Einkünfte, Beteiligungserträge)
- § 8, § 9 und § 36 GewStG (Hinzurechnung, Kürzung, Anwendung)
- § 20 und § 23 EStG (Kapitalerträge, private Veräußerung)
- § 16, § 20 und § 21 InvStG (Fonds)
- § 1 GrEStG (Grunderwerbsteuer)
- BFH, X R 54/14 (Betriebsaufspaltung)
- BFH, IV R 5/21 und IV R 31/23 (Betriebsvorrichtungen)
- BFH, III R 1/23 (Verkauf des gesamten Grundbesitzes)
Banu Bas prüfte nach dem Studium Konzernmandate in der Wirtschaftsprüfung einer Big-Four-Gesellschaft. Was dort selbstverständlich ist, bringt sie heute in den Mittelstand: Rechtsformwahl, Holdingstrukturen und laufende Steuergestaltung für Agenturen, Coaches und digitale Dienstleister. Wie die Kanzlei arbeitet, liest du auf der Seite zur Kanzlei.
Rechtsstand: November 2026. Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Steuerrecht ändert sich laufend, für deine Situation sprich uns bitte an.
